株式会社シモケン

土地所有者の方々の土地に関する悩みや問題点はさまざまです。
これまでに当社に寄せられた様々な事例をQ＆A形式で分かりやすくご紹介致します。
大切な資産を次代に継承するための土地活用について、不安を解消や確実な収入をムダなく得るためのプランづくりに是非お役立て下さい。
掲載以外の疑問・質問につきましては、お問合せフォームよりご質問ください。

土地活用とは、自分の所有している遊休地や低利用地を有効に活用することで、一般的に土地所有者に経済的利益をもたらす活用の仕方を「土地活用」と呼びます。

活用方法によって変わりますが、土地・建物の賃貸は、節税効果が高く、長期間継続して安定収入を得ることができます。上手く運営を行ってゆとりある老後の生活資金の確保に充てることもできます。

相続税	土地や建物を賃貸すると、それらの相続税評価額から借地権割合や借家権割合が減額されるため、相続税は引き下げられます。 また、借入金で賃貸の建物を建てれば、相続発生時に残った借入金残高を債務として相続財産から控除することができます。
固定資産税	賃貸マンション経営の場合、更地に比べ、固定資産税は1/6に減額。 建物の固定資産税も一定の要件を満たしていれば、3年もしくは5年の間1/2に軽減されます。
都市計画税	都市計画税（全国700の市町村で徴収）についても、更地に比べ、1/3に軽減されます。 ※居住の用に供する建物に適用
消費税	事前に課税事業者届を出しておけば、マンションの建築費における消費税について還付が受けられる場合があります。 ※所有している資産や条件によって異なります。
所得税	賃貸経営などによる不動産所得は、減価償却費のように実際には現金支出を伴わない多額の経費が認められています。そのため損益計算上は赤字になるというケースがあります。 他に所得がある場合、この赤字分を控除することで所得税を軽減することができます。

未利用地の場合、従来かかっていた維持管理の手間が削減されるほか、有効活用にともない整備された宅地になるため、土地そのものの資産価値も向上します。

土地活用に必要な土地の大きさは決まっていません。ガレージ兼貸し倉庫、コインロッカー、貸しロッカー、機械式駐車場など、小さな土地でも活用できます。最近では自宅の土地を有効活用する方も増えています。

毎年の確定申告には「白色申告」と「青色申告」がありますが、「青色申告」にすると税金面でメリットがあります。例えば、「損益計算表」「貸借対照表」などを作成していれば、特別控除を受けることができ、所得から65万円を差し引かれます。また、家族に給与を払うという形で、必要経費として所得から差し引くことができるほか、初年度の赤字を次の年以降、3年間にわたって繰り越すことができます。

土地売買の場合、価格は基本的に当事者同士で決めることができます。しかし、実際に売買する際、基本相場や売買資料などの目安があれば便利です。土地の価格が適正かどうか下記表を参考にご判断ください。

時価	土地を売買するときの取引き価格のこと。需要と供給の関係で決まります。
公示価格	公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が、都市計画区域内の標準地について自由な取引において通常成立すると認められる価格を設定するもの。国土法の価格指導や土地収用の際に規準とされます。２人以上の不動産鑑定士（または不動産鑑定士補）が鑑定を行い、その結果を土地鑑定委員会が審判して必要な調整を行ない、公示価格を評定します。
固定資産税評価額	固定資産税を計算する基になる価格のこと。都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなります。おおむね公示価格の70％程度の水準となっています。各市町村が固定資産評価基準に従って評価します。
相続税評価額	相続税、贈与税、地価税を算出する際の基準となる価格。公示価格の80％程度の水準となっています。評価方法には2種類あり、路線価を基準にする「路線価方式」と固定資産税に決まった倍率を賭けて計算する「倍率方式」があります。市街地の宅地の場合は路線価方式、それ以外の宅地の場合は倍率方式で算定されます。

土地活用にはさまざまな方法がありますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。長期にわたって健全な運営を続けるには、それぞれの条件や環境によって様々なニーズに応える建物と事業スタイルが必須。土地の場所や広さ、利用者の都合によって活用方法が異なってくるため、正しい知識を持った上で慎重に検討する必要があります。

住宅金融公庫の融資が代表的です。種類は下記の6種類。

ファミリー賃貸住宅融資	家族向けの賃貸住宅を建設するときに利用できます。
単身・少人数世帯向賃貸住宅融資	単身者または少人数家族向けの賃貸住宅を建設するときに利用できます。
シルバー賃貸住宅融資	60歳以上の高齢者または心身に障害のある方が、自宅の敷地に賃貸住宅を建設するときに利用できます。
中高層ビル融資	比較的まとまっている土地を利用して3階建以上のビルを建設する際に利用できます。社宅の建設にも利用可能。
レントハウスローン	三大都市圏のみを対象とした融資。小規模な敷地に家族向けの賃貸住宅を建設する際に利用できますが、店舗や事務所を併設することはできません。
農地転用賃貸住宅融資	三大都市圏の特定市街化区域の農地のみを対象とした融資。家族向けの賃貸住宅を建設する際に利用できます。店舗や事務所を併設することはできません。

住宅と工場、または商店と工場が隣りあうことは、お互いにとって良い立地条件とはいえません。いろいろな建物が無秩序に建つことを防ぐため、それぞれの用途地域の目的に応じて建ててはいけない建物、あるいは建築可能な建物が決められています。

第一種低層住居専用地域	低層住宅を中心とした地域で、商業施設やオフィスなどは建てられません。医療福祉施設は、診療所や老人ホームなどは建てられますが、病院は認められません。
第二種低層住居専用地域	低層住宅を中心とした地域ですが、小規模な店舗や飲食店などは建てられます。
第一種中高層住居専用地域	中高層住宅を中心とした地域。病院や中規模の店舗・飲食店などの建設は認められています。
第二種中高層住居専用地域	中高層住宅を中心とした地域で、より広い店舗・飲食店や中規模の事務所の建築は認められます。
第一種住居地域	大規模な店舗やオフィス、娯楽・遊興施設の建築を制限した住宅地のための地域です。
第二種住居地域	大規模店舗やオフィスの建築可能な住宅地のための地域。一部の娯楽・遊興施設の建築も認められています。
準住居地域	道路沿いの地域で、立地を活かしたロードサイド店舗や倉庫、自動車整備工場などの建築が可能。
近隣商業地域	商業施設や事務所、小規模の工場や住宅が混在する地域。
商業地域	商業施設や事務所が中心の地域。大規模工場や環境悪化をもたらす工場以外の建築は認められます。
準工業地域	環境悪化をもたらさない工場のための地域ですが、一部の遊興施設以外の建築は可能。
工業地域	工業の利便を増進するために定められた地域で、学校や病院などの建築は認められません。
工業専用地域	重工業を中心とした工場専用の地域。学校や病院、住宅や店舗、オフィスの建築も認められません。

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